On ne pensait toutefois pas que pour une construction neuve, ça pouvait être encore plus compliqué! La philosophie est assez différente et nous a causé quelques surprises.
L'hypothèque conventionnelle
Tout d'abord, une hypothèque c'est quoi ? C'est un prêt consenti pour l'achat d'une propriété, en mettant la propriété en garantie. Si l'emprunteur ne peut rembourser le prêt selon les conditions établies au contrat, le prêteur peut reprendre et vendre le bien mis en garantie.
Pour l'achat d'une maison, le prêteur exige généralement une mise de fonds, soit un montant comptant fourni par l'emprunteur. Le prêteur allonge alors le reste.
C'est donc assez simple : j'ai besoin d'un montant X pour acheter une maison, je donne un montant Y comme mise de fonds, la banque me prête la différence. Je rembourse le prêt sur un temps donné (l'amortissement), suivant un contrat établi pour une portion de cette période (le terme).
Pour l'achat d'une maison, le prêteur exige généralement une mise de fonds, soit un montant comptant fourni par l'emprunteur. Le prêteur allonge alors le reste.
C'est donc assez simple : j'ai besoin d'un montant X pour acheter une maison, je donne un montant Y comme mise de fonds, la banque me prête la différence. Je rembourse le prêt sur un temps donné (l'amortissement), suivant un contrat établi pour une portion de cette période (le terme).
L'hypothèque à déboursés progressifs
Dans notre cas, l'hypothèque a servi à payer la construction de la maison. Cette dernière n'existe pas encore au moment de consentir au prêt : il est donc difficile de mettre quoique ce soit en garantie. C'est pourquoi les banques se protègent en ne fournissant l'argent qu'au fur et à mesure que les travaux sont réalisés.
Il y a deux points très importants à considérer ici :
Ce sont ces deux détails qui nous ont causé beaucoup de soucis.
Il y a deux points très importants à considérer ici :
- La banque se base sur une évaluation de la valeur de la maison une fois complétée, fournie par un évaluateur agréé. Cette évaluation est basée sur des plans et devis, sur des hypothèses et des comparatifs du marché. Si la maison est dans un secteur peu prisé, la banque finance un plus faible montant, même si la maison coûte la même chose à construire que dans un quartier à la mode. L'évaluation pré-construction ne tient pas compte non plus des changements qu'on peut apporter au projet en cours de route.
- Les fonds sont débloqués au fil de l'avancement des travaux tel qu'évalué par les mêmes personnes. Cependant, ils ne sont pas débloqués au fil des factures qui arrivent!
Ce sont ces deux détails qui nous ont causé beaucoup de soucis.
Quand les chiffres ne suivent pas la réalité
Le premier problème que nous avons eu est que l'arrivée des factures ne suivait pas l'arrivée des déboursés. La banque effectue un déboursé en évaluant les travaux qui sont complétés. Cependant, pour notre constructeur, la majorité des coûts devaient être payés au moment de la livraison des matériaux, avant les travaux eux-mêmes. Nous avons dû retarder certains paiements, ce qui nous a causé beaucoup de frustration et nous exposait à des pénalités de retard. Nous avons donc dû puiser dans nos économies et notre marge de crédit pour s'autofinancer en attendant les déboursés.
Un autre problème est que l'évaluation de la banque ne considérait pas la préparation du terrain dans le projet. Nous avons dû dépenser beaucoup d'argent pour amener les services sur le terrain et pour le préparer à recevoir les fondations. Les factures de ces travaux sont arrivées avant même le début de la construction de la maison et ont donc monopolisé des fonds de roulement que nous avions.
Comment on s'en est sortis
Au final, le montant de l'évaluation a permis de couvrir en grande partie le coût total du projet, mais nous avons dû, à plusieurs reprises, puiser dans nos liquidités. La marge de crédit de 55 000$ s'était même avérée insuffisante à un certain point.
À plusieurs reprises nous avons tenté de faire comprendre ce décalage à notre constructeur ainsi qu'à notre banque. C'est une façon de faire qui est ancrée depuis longtemps et c'est difficile de faire bouger les gens! Nous avons quand même réussi à convaincre la banque de diminuer temporairement le taux d'intérêt sur notre marge de crédit, le temps de recevoir suffisamment de déboursés hypothécaires pour la rembourser. Ça a pris presque deux mois.
Du côté du constructeur, ils ont fini par accepter d'attendre que la banque nous verse les fonds suite à l'évaluation finale. Nous avons cependant choisi de retenir une bonne partie de ces fonds en fidéicommis chez notre notaire, en attendant la fin complète des travaux.
Mot de la fin
Si vous vous engagez dans un projet de construction, assurez-vous d'avoir accès à des liquidités importantes (épargne, marge de crédit) tout au long des travaux, pour pallier aux problèmes de synchronisme entre les factures et les déboursés hypothécaires. Cela vous permettra d'éviter un stress supplémentaire. Vous pourrez alors vous concentrer plus facilement sur la construction de votre maison de rêve!
Le premier problème que nous avons eu est que l'arrivée des factures ne suivait pas l'arrivée des déboursés. La banque effectue un déboursé en évaluant les travaux qui sont complétés. Cependant, pour notre constructeur, la majorité des coûts devaient être payés au moment de la livraison des matériaux, avant les travaux eux-mêmes. Nous avons dû retarder certains paiements, ce qui nous a causé beaucoup de frustration et nous exposait à des pénalités de retard. Nous avons donc dû puiser dans nos économies et notre marge de crédit pour s'autofinancer en attendant les déboursés.
Un autre problème est que l'évaluation de la banque ne considérait pas la préparation du terrain dans le projet. Nous avons dû dépenser beaucoup d'argent pour amener les services sur le terrain et pour le préparer à recevoir les fondations. Les factures de ces travaux sont arrivées avant même le début de la construction de la maison et ont donc monopolisé des fonds de roulement que nous avions.
Comment on s'en est sortis
Au final, le montant de l'évaluation a permis de couvrir en grande partie le coût total du projet, mais nous avons dû, à plusieurs reprises, puiser dans nos liquidités. La marge de crédit de 55 000$ s'était même avérée insuffisante à un certain point.
À plusieurs reprises nous avons tenté de faire comprendre ce décalage à notre constructeur ainsi qu'à notre banque. C'est une façon de faire qui est ancrée depuis longtemps et c'est difficile de faire bouger les gens! Nous avons quand même réussi à convaincre la banque de diminuer temporairement le taux d'intérêt sur notre marge de crédit, le temps de recevoir suffisamment de déboursés hypothécaires pour la rembourser. Ça a pris presque deux mois.
Du côté du constructeur, ils ont fini par accepter d'attendre que la banque nous verse les fonds suite à l'évaluation finale. Nous avons cependant choisi de retenir une bonne partie de ces fonds en fidéicommis chez notre notaire, en attendant la fin complète des travaux.
Mot de la fin
Si vous vous engagez dans un projet de construction, assurez-vous d'avoir accès à des liquidités importantes (épargne, marge de crédit) tout au long des travaux, pour pallier aux problèmes de synchronisme entre les factures et les déboursés hypothécaires. Cela vous permettra d'éviter un stress supplémentaire. Vous pourrez alors vous concentrer plus facilement sur la construction de votre maison de rêve!
